家人们民银证券，最近北京楼市出了个大新闻，估计你们刷短视频也刷到了——海淀区有群业主抱团搞了个“保价联盟”，目标特别明确：守住一居室330万的底价！这话听着特提气，但我跟你们扒完背后的事儿，你就知道这事儿没那么简单，甚至能看清现在楼市的真实模样。
先跟大家把这事儿的来龙去脉说清楚，都是实打实的事实，没半点虚的。这次搞保价联盟的主力小区，叫柳浪家园，在海淀上地那块，是六郎庄的回迁安置房，小区规模不小，分北里、南里、东里好几个区域，上千套房子呢。之前因为一些历史问题，不少房子的房产证一直没办下来，最近这阵子集中下房本了，很多业主拿到证就想卖房，问题也跟着来了——有业主为了尽快拿到钱，开始低于市场价卖，这一下就戳了其他业主的神经。
于是就有人写了封《致广大六郎庄同胞们的一封信》，在业主群里传开了。信里写得特别恳切，说“为了下一代守住房价，守住房价交易底线”，还说咱们这辈子大概率没第二次拆迁机会了，这房子是老祖宗留下的基业，别让外人看笑话。明确喊出一居室要守住330万的底价，不让人低价甩卖。无独有偶，离柳浪家园4公里左右的橡树湾小区，也出了封倡议书，虽然没说具体保价多少，但也呼吁业主理性挂牌，别搞“跳楼价”，避免价格内卷，还要管好中介，维护小区的价格体系。
但理想很丰满，现实却很骨感。我查了中介的真实成交数据，柳浪家园47平米左右的户型，早在10月份就有成交到275万的，单价才5.85万，比330万的底线低了整整55万！而且最近几个月，不少业主都在偷偷降价。比如东里一套47平米的房子，9月份还挂410万，12月就降到385万了；北里一套同面积的，从7月的432万一路降到365万，光12月就调了4次价。中介也说了，现在这些低价房都是上地实验小学的“占坑房”，业主都委托好了，随时能看房，压根没要涨价的迹象。橡树湾那边也不好过，2023年的时候，他们146平米的房子能卖2323万，单价15.8万，可今年11月成交的一套144平米的，总价才1470万，单价跌到10.2万，不到两年跌了35%还多。
说完事实，咱们就扒扒这事儿背后的原因，其实就是业主的焦虑和市场的现实撞在了一起。首先，最直接的原因就是柳浪家园集中下房本，挂牌量突然暴增。之前没证不能卖，现在证下来了，想卖房的人一下多了，供大于求，有人急用钱就只能降价套现，这就跟菜市场菜多了会降价一个道理。这些急售的业主一降价，其他业主就慌了，怕自己的房子也跟着贬值，所以才想抱团保价。
其次，业主们心里是有“底气”的，才敢提保价。他们在倡议信里也说了，只要上地实验小学不倒闭，每年都有大量家长来买房；只要周边的软件园、大厂不关门，房子就不愁租。说白了，他们赌的是小区的学区属性和区位优势。柳浪家园的房子大多是47平米左右的小户型，刚好是学区“占坑房”的热门户型，业主觉得靠这两点，房价就该坚挺。
还有个重要原因民银证券，就是整个北京二手房市场的大环境在下行。中指院的数据显示，今年1到11月，北京二手房均价大概6.5万/平米，环比降了1.44%，同比降了6.08%，价格中位数都跌到5.9万了。而且橡树湾那边还面临着新盘的挤压，周边1公里左右就有建发海晏、臻云两个新盘，均价13.6万到13.88万，户型和柳浪家园的大户型重叠，关键是新盘在得房率、户型设计这些方面都比老二手房有优势，改善型客户都去买新房了，二手房没人要，价格自然扛不住。
那这波保价联盟能带来啥影响呢？咱们客观说，对业主来说，短期可能能稳住点情绪，但长期没啥用。那些急用钱的业主，不可能因为一封倡议书就不卖房，只要有一个人降价成交，所谓的“保价底线”就破了，到时候其他业主只会更慌，可能会引发更多人降价抛售，反而加速房价下跌。之前上海也有学区房业主搞过保价联盟，最后也是因为有人急售破了功，业内都知道这事儿没用。
对整个二手房市场来说，这种保价行为反而可能让购房者更观望。购房者又不傻，看到小区业主抱团保价，知道价格有水分，就会更愿意等，或者去看周边报价更实在的小区。有购房者就说，柳浪家园保价，反而显得周边小区更有性价比，利好周边小区出货。而且这种保价还可能形成“锚定效应”，一旦有低于330万的成交，这个低价就会成为新的市场心理价位，以后再想卖高价就更难了。
说到这儿，我得跟大家聊聊我的观点，可能有点犀利，但都是我基于现实的判断。首先，我特别理解这些业主的心情，谁都不想自己的房子贬值，尤其是回迁房业主，很多人就靠这套房子养老、给下一代留保障，想守住资产的想法没毛病。但理解不代表认同，这种抱团保价本质上就是“一厢情愿的情绪抱团”，根本对抗不了市场规律。
二手房交易是个体行为，每个业主的情况都不一样，有人急用钱，有人想置换，有人只是单纯想套现，不可能所有人都达成共识。市场规律就像“无形的手”，不是靠一封倡议书就能改变的，房价最终还是由供需关系决定的。现在北京二手房市场已经是买方市场了，购房者有太多选择，你不降价，别人会降，最后只能是“保价联盟”输给现实。
更关键的是，业主们赌的学区属性，现在也没那么坚挺了。这些年国家一直在推进教育均衡化，学区房的炒作早就被严控了，学区溢价一直在慢慢消退。之前很多学区房都跌了不少，柳浪家园想靠学区保住330万的底价，有点不切实际。而且现在的购房者也越来越理性了，不会再盲目为学区溢价买单，大家更看重房子的居住属性，而不是单纯的“占坑”功能。
还有个点我想跟大家说，这波保价联盟其实暴露了现在楼市的一个核心问题：大家对房价的预期已经变了，从之前的“只涨不跌”变成了“担心下跌”。以前买房是稳赚不赔，现在大家都怕买了就跌，购房者观望情绪重，二手房成交低迷，业主自然就慌了。这种预期的改变，比任何保价联盟都难扭转。
可能有家人会说，那业主就只能眼睁睁看着房价跌吗？其实不是说不能保价，而是保价的方式错了。靠抱团喊口号没用，真正能稳住房价的，是小区的品质、物业服务这些实实在在的东西。橡树湾的倡议书里提到“维护社区品质是房价的第一支撑”，这点其实说到了点子上，但他们没落到实处，反而去纠结挂牌价，有点本末倒置了。
总的来说，北京这波二手房保价联盟，更像是业主们在市场下行期的一次“自救尝试”，充满了无奈和焦虑，但最终大概率会是一场空。这事儿也给咱们提了个醒，现在的楼市早就不是以前那个随便买都能涨的时代了，房价的底线从来不是靠业主喊出来的，而是靠真实的成交、靠市场的供需关系决定的。
咱们普通人看这个事儿，不用觉得热闹，更该看清现实：楼市正在回归理性，房产的居住属性越来越重要，资产属性在慢慢弱化。那些靠炒作起来的房价泡沫，终究会被市场挤掉。这不是坏事，反而能让楼市更健康，让真正想买房住的人，能有更多理性选择的机会。
今天就跟大家聊到这儿，你们身边有没有遇到过类似的保价联盟？你们觉得这种方式能守住房价吗？评论区可以聊聊，关注我，下次再跟大家扒更多楼市真相。
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